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2019美国商业房产市场或将成为税改大赢家

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发布时间:2018年11月16日 11:48
复查时间:2018年11月16日 11:48
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      很多海外投资者会选择美国商业房产。与住宅房产相比,美国商业房产流动性高、夏普指数高、和其他资产相关性低并且回报更加稳定。

      商业房产包含办公楼、出租公寓、工厂、商户、酒店等类型,其中最受关注的是办公楼(CBD 及郊区办公楼)及出租公寓,投资占比达 70% 以上。从市场规模来看,美国的商业房产最大亮点就是:全球最大的商业房产市场,因而流动性也高,因此也更受投资者青睐。


美国商业房产


        据统计2017 年投入美国商业房产的数额达到 2243 亿美元,体量将近是英国整体规模的三倍,德国的四倍。对于我们而言,大的市场规模能带来更多的投资机会,更有效的市场定价,以及在投资后期更灵活的退出方式。此外,在美国的商业房产市场中,机构资本交易活跃,机构投资者为主要玩家,市场较成熟及稳定。

        从市场表现来看,美国的商业房产产第二大亮点就是:其夏普指数大大超出美国其他主要资产类别。25 年以来,商业房地产私募市场的夏普比率达到 0.85,而公司债、REIT、股市的夏普比率仅处于 0.5 或 0.6 左右的水平。也就是说,如果承担 1% 的风险水平,投资商业房地产私募市场能给到我们 0.85% 的年回报率,但买公司债只能给到 0.57% 的回报,投资 REIT 和股市能给到的回报更少,只有 0.5% 左右。

        从分散化投资角度来看,第三大亮点是它和其他资产相关性低甚至为负。在 18 年资本市场波动性变大的背景下,投资美国的商业房产能够帮助我们降低整体投资组合的风险。例如商业房产和美股相关系数为 0.17,若美股出现大的波动,商业房产回报的变化幅度会比美股幅度低。在这样的情况下,相较于只配置美股,配置美股和商业房产后资产组合的波动程度会有所降低。

        从风险角度看,第四大亮点是回报稳定。商业房产回报由两部分组成,其中大部分(70% 以上)来源于自身盈利回报,剩下的部分是来自市价增值。从下图可以看到,美国的商业房产盈利增长率基本长期稳定在 2.5% 左右小幅波动,由此我们可以看出商业房产的总回报率也较为稳定。


美国商业房产


19年未来趋势:美国的商业房产市场或将成为税改大赢家

        在美国,60% 以上的商业房产投资都是以 " 转递实体" 的形式持有,只有不到 10% 的投资是以公司的形式持有。在税收上,转递实体不需要在公司层面征税,而可以将盈亏转到个人层面上交税。在新税法上,这些转递实体的税负可以大大减少 20%。低税收成本在未来将刺激商业房产投资,带动行业增长。

        在细分类别下,税改对于美国商业房产中的出租公寓及商户的好处更为明显。对于出租公寓而言,税改可能会降低民众购房热情而提高租房需求。具体来说,凡是 100 万美金以下的房贷,都能有房贷利息税收减免;而税改后,只有 75 万美元以下的房贷才能享受税收减免。相对应地,能提供税收减免好处的房子也从占比 40% 左右降到了 15% 左右,可见买房好处大幅降低。买房的不划算将会刺激人们去租房,因而对于出租公寓而言是个机会点。对于商户而言,税改将提升企业盈利。一方面公司税从 35% 降低到 21% 降低了企业成本,而另一方面个人税的减少又会刺激消费需求、提升商户销量。

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