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葡萄牙房产过户流程

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发布时间:2018年08月13日 10:39
复查时间:2018年08月13日 10:39
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任何在葡萄牙购买(或出售)房产的人,都不应该在不听取专家、独立的法律建议的情况下考虑这么做。在聘请律师之前,你绝对不应该签任何东西或付任何钱。你的律师也应该检查公证人的工作是否正确,从而提供了额外的保障。不建议使用卖方的律师,即使这会节省你的钱,因为他主要关心的是保护卖方的利益而不是买方的利益。

葡萄牙房产过户是指处理买卖葡萄牙房产及转让葡萄牙房产契约所涉及的文书工作的法律术语。

 

房产过户

在葡萄牙,某些方面的转让,比如起草契约,见证签名,只能在公证人的名义下进行。一位公证人代表葡萄牙政府,他的主要任务之一是确保所有的州税都在交易完成时支付。他没有核实或保证合同中声明的准确性或保护你免受欺诈!

 

许多葡萄牙的房产经纪人也会进行这种交易,不过这很冒险,而且你的律师也很重要。如果西班牙房产经纪同时为卖方和购买者工作,您不应让他代办过户。房产过户应包括以下检查:

 

√ 证明房产是属于卖方的,就像契据(escritura)在土地注册表上写的那样,或者他有合法的权力出售它。业主须出示注册公证副本及土地注册处证明书(注册证明书)。土地注册处及税务局对物业的描述必须相同。

检查业主是否有当地税务局出具的官方税务文件(caderneta predial),并显示该物业的财政价值(valor trubutavel),以及物业描述与土地注册处证书相符。

 

√ 检查是否对物业没有优先购买权,以及是否计划建造任何会对物业的价值、享受或使用产生不利影响的设施,例如道路、铁路线、机场、商店、工厂或任何其他发展项目。

 

√ 确保所有建筑许可证及规划许可均已齐备(例如建筑牌照、水电供应、污水接驳等),并属真品,并确保物业是按照图则建造的。任何扩建或扩建,例如游泳池,必须包括在计划内并获得批准。新建筑必须有居住证,在建筑物符合建筑标准和规范的情况下,可以居住。如果建筑物是在一九五一年以前建造的,业主须持有土地注册处的证明书,以核实。

 

√ 在购买建筑用地之前,你应该从当地的市政厅获得一份证书,说明可以在上面建造什么。从当地市政厅获得一份使用许可证(许可证)的副本,以显示可以使用的财产或土地。非住宅牌照亦须注明物业的商业或工业用途。重要的是要检查可以建在一个地块上的住宅的大小,或者现有建筑可以延伸到多远。

 

√ 检查房产是否有抵押贷款或贷款,或者未偿债务。重要的是要从当地的土地注册处取得证书(认证证书),确认该物业不存在产权负担,这是公证(公证)在买卖完成时签署契约时要求的。你必须确保在你签署出售契之前,任何针对房产的债务都被清除。在土地注册处“纪录册”内登记的押记,与实际进入主要土地注册处的押记(及在证书上显示)之间,最长可延迟一年。因此,对你或你的律师来说,在完成的当天去土地注册处检查所有的条目是很重要的(这可以在几天前完成,然后你只需要检查条目,因为在完成的那一天的最后一次检查)。

 

其他检查包括:

√ 在市政厅询问是否有任何未付的税款,如物业税或其他针对财产的未付税款;

 

√ 检查在过去5年没有未付的社区费用(供应商有可能支付过去一年的费用,而忽略以前的费用),并取得

共同拥有权规则和业主社区的最新帐户的副本(其中应说明是否有即将发生的费用需要你承担);

 

√ 过去几年里,所有电费,水,电话和天然气的账单都付了。所有的税收和服务都应该由供应商提供收据。

 

如果你购买了一处有未偿还贷款或税收的葡萄牙房产,贷款人或地方当局首先对该房产提出索赔,并有权接管并出售该房产以偿还债务。在葡萄牙,所有未偿还的房产债务都由买家继承。

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