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如何选择合适的美国房产中介?
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2018年06月13日 17:03
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选择美国房产经纪人,有两个原则:第一,不管是买旧房还是新房,一定要找美国房产经纪人。原因有二: 
1. 美国的房产经纪人的费用是无论是买方经纪人Buyer agent还是卖房经纪人seller agent,他们的佣金都是卖家出,一般是房屋成交价的5%-6% (双方各得2.5% – 3%),所以对于买方来说,用买方经纪人是绝对不用付费的。很多房产经纪人还将一部分佣返给买方,尤其是华人房产经纪人,基本都给rebate。

2. 买新房,更应该用买方经纪人。不管你谈判水平都高,你绝对谈不下3%以上的折扣。用买方经纪人好处是在你的成交价的基础上,你的经纪人获3% 佣金。有的开发商往往有另外的奖励给房产经纪人。所以即便是你独自去看新房,一定要告诉开发商你是有Agent 的。我知道有的买家是自己谈判,然后找Agent 去帮签字,拿回大部分佣金,并在Closing的时候,将这部分佣金抵去部分房价,既免了税(如果房产经纪人以支票的形式返佣金给你的话,是要付税的), 又降低了房价,每年因此少付很多房产税。这是多赢的结果, 何乐不为呢? 第二个原则是尊重房产经纪人的时间和劳动,一旦选定,看房以后,不要随便更换,除非对方实在没有职业操守。

接下来谈如何选合适的美国房产经纪人。新手买房和有经验的人买房需要的经纪人是不同的。有经验的人买房因为已经住过房子,有了切身体会,知道自己要什么不要什么, 比如学区,小区,房型,价格,朝向,地段,加级,装修等等,都有了一个较明确的概念,知道房子的真正价值在哪里,那些是花狸狐哨不实用的东西。所以,只要和经纪人聊几句,往往就知道是不是合适。比如我需要的经纪人是要英语好,会和对方沟通(有关房价,以后专门谈),做合同要快 (关系到抢不抢得到房子)。其它都不是问题。

对于初次买房的人来说,要求是很不一样的。有两个问题:
1. 华人经纪还是美国人经纪?一般而言,华人佣金返回较多,美国人沟通有优势,但不是绝对的。
2. 新与老。有的人建议找较新的房产经纪人,原因是他们没有多少客户,愿意花较多时间陪你看房。

我的意见恰恰相反,初次买房一定要找有经验的美国房产经纪人。新的房产经纪人本身经验不足,房子看得少,和各类人打交道不够,所以往往看不出房子的好处,在沟通和谈判上容易犯错,在卖房市场的情况下,往往看不到也抢不到好房。初次买房的人,会犯很多错误 (另文讨论)。一个好的有经验的房产经纪人,可以帮助初次买房的人对市场有一个正确实际的认识,少犯错误,从而买到心仪的房子。

所以初次买房,我建议找房产经纪人时,将自己的要求比如地段,房价,学区等等要求告诉房产经纪人,然后可以问以下几个问题: 
1. 根据以上条件,哪几个城市(美国城市概念和中国不一样,相当中国一个区,甚至更小)可以考虑?城市的哪几个小区可以考虑?目的是看看房产经纪人是否熟悉市场,是否对这个城市的未来发展走向有清晰的了解。我第一次买房时,遇到房产经纪人高先生,他明白地告诉我如果可能的话,应该沿某个高速线买房,房价涨幅前景较好。15 年过去了,完全证明他的判断。 
2. 对所买的小区要非常了解,买卖过多个此小区的房子。

3. 让他/她分析一下以前的两个成功案例,比如房子的优缺点,为什么买方喜欢,当时如何与卖房经纪人沟通?当时的出价的策略,有什么经验和教训等等。

4. 问一般多久能回应, 什么时候可以看房?
5. 做合同时间要快,不能拖。问多久能完成合同?如果有amendments 需要多久完成?会不会做电子签名 (E-sign)文件? 
6. 你对我的要求。好的有经验的中介会告诉你他的要求。
7. 问美国房产经纪人本身是否买过房子,是否住在房子里,而不是公寓里? 只有自己住过房子,才有切身体会什么是一定要的,什么是无所谓的。


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